房价一直都在上涨，个别地段房子甚至短短几年说翻倍就翻倍。随着房价的水涨船高，很多卖方在房屋买卖合同签订后，用尽各种手段不履行合同，令众多买方不幸中招。

那么如何防范买房风险，如何防范卖方恶意毁约，为自己争取到最大的利益呢？

教您六招防止被卖方套路。

了解信息再说“要” 

买房之前，尤其是购买二手房之前，买方一定要搞清楚房屋的权利状态。

包括是否有明确的产权，所有权归谁所有，卖方是否有权处置，房屋上是否设定抵押权，是否被人民法院查封等等。

只有充分掌握这些信息，才能为是否购买提供可靠的判断依据。

实践中多见的是出卖不享有完全所有权的房屋，这样的房屋买卖合同虽然依然有效。但由于存在过户困难，买方实际很难获得房屋所有权。

而且，房屋一旦被查封，将导致无法过户。

房价支付别小瞧 

一般而言，房屋的位置，面积，价格；价款的支付期限与支付方式；房屋过户的期限与条件；违约责任等条款对买方较为重要。在确认之前，买方应格外小心。

实践中，买方多是贷款买房。贷款是否能够按期办理下来，会影响买方的付款能力。

因此，买方必须对银行贷款业务的办理速度及自身的征信情况提前进行调查，合理确定价款的支付期限。

或者提前约定贷款办理失败之后的解决方案，以免因未能按期支付价款，被卖方以此为由解除合同，蒙受损失。

违约代价要提高

人都有贪利的属性。

为了防止卖方轻易毁约，加大卖方的违约责任是一种行之有效的办法，买方为了防止卖方毁约，可以适当提高购房定金的数额（注意不要超过合同标的的20%，否则得不到法院支持）与违约金的数额。

一般而言，在卖方违约的情况下，买方可以在要求卖方双倍返还定金、支付违约金、赔偿实际损失中择一主张。具体如何主张，取决于合同的约定，建议可以咨询当地的律师。

从实践中的普遍做法来看，主张赔偿实际损失对买方而言较为有利。

善用 “提存” 有门道

在购房合同签订之后，如遇房价大涨，卖方往往故意不积极要求买方履行付款义务并有意的拒收价款，以造成买方主动违约的假象。

因此，在签订合同时，最好要求卖方提供自己名下的收款账户，以便买方可以直接汇款给卖方。

除此之外，根据《合同法》的相关规定；提存，是债务履行的一种方式。如果卖方有意拒收房屋价款，买方有权将价款提存。

因此，在卖方故意拒收价款的情况下，买方可以将价款提存在公证处。办理提存同样是履行付款义务，办理提存后，买方可以要求卖方履行义务，卖方拒绝即是违约。

 留下凭证纠纷少  

实践中，买方通知卖方收款过户时，往往只是通知到中介机构，或者只采用口头形式。

实践中，卖方往往以未收到通知为由，坐等买方违约，如果买方不能提供有效证据证明已经通知卖方，则要承担不利后果。

因此，买家在通知中介机构，或者卖方履行合同义务时，最好采用书面形式或者对双方的通话进行录音。

这样卖方声称未收到通知的狡辩便不攻自破，而且，即便中介机构怠于通知卖方，导致其违约，因为握有证据，买方也可以要求中介承担相应责任。

起诉保全很重要 

即便买方用了种种办法防止卖方违约，实践中总避免不了部分卖方出于利益不讲诚信。

因此，当卖方不顾诚信执意违约时，买方一定要及时收集证据，通过法律途径维权。财产保全是防止被告转移财产并方便执行的有效途径。

当事人在起诉之前或者诉讼中，为了防止卖方转移财产，处置争议房屋（实践中较为常见的是卖方“一房二卖”，第三人善意取得房屋所有权，导致购房合同实际上无法继续履行），可以及时请求法院对涉案房屋采取保全措施。

诉讼财产保全分为诉前财产保全与诉讼中的财产保全。申请财产保全需要提供相应担保，同时，法院采取诉前保全措施之后，买方一定要在15日之内起诉，否则诉前保全将解除。

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