阅读提示：所谓优先购买权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。《物权法》第一百零一条对按份共有人优先购买权作了原则性规定，不久前发布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第九条至第十四条对相关原则作了细化规定，可谓极富颠覆性，确立了全新的裁判规则，展现了最高人民法院的司法勇气。为深入理解相关裁判规则，本文系统整理、提炼了最高人民法院相关著述的裁判要点，力求为您提供一个相对清晰的裁判思路。

1.优先购买权有法定和约定之分，按份共有人优先购买权属于法定优先购买权。

依照权利发生的原因，优先购买权有法定和约定之分。前者是指由法律明文规定，仅特定法律关系中的特定人就出卖人出卖的标的物享有先买权。在我国，除按份共有人优先购买权，法律还规定了房屋承租人优先购买权、有限责任公司股东优先购买权等，都是具体的法定优先购买权类型。后者是指法律并未明文规定，而是由当事人以其意思表示设定的先买权。优先购买权可以通过当事人的约定而产生。对于约定优先购买权的保护，应当参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十二条的规定。需要指出的是，约定优先购买权原则上仅有债权效力，其内容和具体的行使方式、行使期限，依当事人之间的约定，并须借助意思表示解释的规则加以确定。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第255页、第336—339页。

2.按份共有人优先购买权无需公示，即具有对抗第三人的效力。

按份共有人优先购买权系法定优先购买权，按份共有人向第三人转让的是其共有份额，而非共有物本身，因此，在第三人与转让人订立转让合同时，无论该共有关系以及被转让的共有份额是否通过登记方式予以公示，第三人理应知道或显然知道在该标的物上存在法定的优先购买权人，第三人无法依据善意取得而获得转让的共有份额所有权，故按份共有人优先购买权无需公示，即具有对抗第三人的效力。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第258—259页。

3.转让共有份额与转让共有物不同，按份共有人优先购买权仅发生于转让共有份额的情形。

转让共有份额和转让共有物是性质完全不同的两个概念，应当加以区分。转让共有份额是指某共有人将其享有的共有份额转让给他人，从而退出共有关系。转让共有物，是指将全部或部分共有标的物转让给他人，从而使共有关系解体或者共有标的物总量减少。根据《物权法》第一百零一条的规定，按份共有人的优先购买权仅发生于转让共有份额的情形，转让共有物的，不发生按份共有人优先购买问题。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第261页。

4.《物权法》第一百零一条所规定的按份共有人优先购买权只适用于共有人有偿转让其共有份额的情形。

根据《物权法》第一百零一条的规定，判断其他按份共有人能否取得被转让的共有份额的关键是其是否接受第三人受让该份额的“同等条件”，这里的“同等条件”主要是指数量、价格、支付方式等。在无偿转让情形下，根本不存在交易价格、支付方式等，因此，无法对其行使优先购买权的“同等条件”加以客观判断。也就是说，无偿转让与优先购买权之间存在着不可调和的冲突关系，转让的无偿性和价格的缺乏使优先购买权的适用成为不可能。因此，《物权法》第一百零一条所规定的按份共有人优先购买权只能适用于共有人有偿转让其共有份额的情形。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第264—265页。

5.在共有份额被继承、遗赠、赠与等情形下，除另有约定外，按份共有人不得行使优先购买权。

根据《物权法》第一百零一条的规定，按份共有人优先购买权产生的起始条件是其他按份共有人有偿转让其共有份额。在无偿转让的情形下，得排除优先购买权的适用，除非按份共有人之间另有约定。基于此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。”

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第262—265页。

6.在共有份额无偿转让的情形下，按份共有人之间约定对拟转让的共有份额可优先购买的，只要该约定合法有效，即应按照约定处理。

优先购买权可因当事人之间的约定产生，即约定优先购买权。约定优先购买权只要不违背公序良俗、不违反法律法规的强制性规定，对按份共有人即有约束力。因此，虽然无偿转让不符合法定优先购买权的行使条件，但如果按份共有人对此另有优先购买权的约定并且约定不违反法律、行政法规效力性强制性规定时，应当按照其约定处理。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第266页。

7.第三人已经完成受让的共有份额的权属变动的，约定优先购买权不能对抗该第三人。

约定优先购买权对第三人不产生法律约束力，不能对抗第三人，仅能够根据约定对转让人产生效力。如果按份共有人之间约定在无偿转让时可优先购买，且一旦主张优先购买，就在转让人与主张优先购买的共有人之间按照按份共有人之间约定的条件成立合同，但如果第三人已经完成共有份额的权属变动，则主张购买的共有人只能向转让人主张违约责任。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第266页。

8.转让人与第三人以互易方式转让共有财产份额的，其他共有人可以行使优先购买权。

所谓互易，即以物易物的交易方式。在共有财产份额互易时，用作共有财产份额交换的标的一般仍有其市场价值可以估算，对于优先购买权中的“同等条件”，仍可加以判断和确定。同时，互易与买卖在本质上具有相近性，法律上一般规定互易准用买卖的规则。对此，《合同法》第一百七十五条作了类似规定。因此，买卖情形下适用的共有财产份额优先购买权制度也适用于互易的场合，亦有其法律上的依据。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第267页。

9.依法拍卖共有财产份额的，按份共有人可以行使优先购买权。

拍卖只是在形式上与一般的出卖有所不同，但在本质上并无不同。在价格相同的情况下，拍卖中的竞买人对于拍卖的共有财产份额只是享有债权期待权，而按份共有人基于共有关系对于共有份额则享有一种物权性的权利，以拍卖否定按份共有人优先购买权与法理不符。承认按份共有人优先购买权在拍卖情况下的行使，虽然在一定程度上对拍卖制度“最高价者得”的原则形成冲击，但这是拍卖和优先购买权两种法律制度竞合的结果，并不能成为否定优先购买权的理由。基于上述，共有财产份额拍卖时，按份共有人可以行使优先购买权。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第268页。

10.因破产、实现担保物权或执行法院判决而导致共有财产份额“被动”转让的，按份共有人可以行使优先购买权。

因破产、实现担保物权或执行法院判决而“转让”共有财产份额，因转让人已不能控制财产，而是由执行机关处置，因此，此种情形中的“转让”具有明显的“被动性”。但无论是因破产、实现担保物权还是执行法院判决等而折价、拍卖、变卖共有财产份额，其均是将共有财产份额变现或折抵一定价值偿债，就其本质而言，均属于有偿转让行为，因此，当然应属于《物权法》第一百零一条所称的“转让”。对此，《合伙企业法》第四十二条第二款即规定：人民法院强制执行合伙人的财产份额时，应当通知全体合伙人，其他合伙人有优先购买权。综上，因破产、实现担保物权或执行法院判决而导致共有财产份额“被动”转让时，按份共有人可以行使优先购买权。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第269—271页。

11.通过以物抵债的方式转让共有财产份额的，按份共有人可以行使优先购买权。

在转让人以共有财产份额抵偿债务的情况下，其目的在于通过共有份额所有权的转移而代替应履行的金钱给付，而其他按份共有人行使优先购买权购买该共有财产份额时，转让人将因此获得相应的金钱或物之对价，以此清偿债务对于以物抵债双方当事人而言并不会导致其以物抵债目的的丧失，故应当允许其他按份共有人在此情形下依法行使优先购买权。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第271页。

12.以混合赠与的方式转让共有财产份额时按份共有人能否行使优先购买权，需要在个案审理中具体判定。

所谓混合赠与，是指要求受赠人为一部分对待给付的赠与。混合赠与和一般的赠与不同，其兼有买卖和赠与因素，故不能按照赠与的情况来完全否定优先购买权的行使。实际上，混合赠与在实践中有多种情况，需要分情况进行讨论。如果混合赠与中的买卖部分和赠与部分可以完全分开且不影响经济价值的，则优先购买权人可就买卖部分行使优先购买权；如果买卖部分和赠与部分不能分开或者分开可能影响经济价值的，在此情况下，要重点根据转让人真实意愿中的买卖因素大小决定能否行使优先购买权。对此，需要在个案审理中根据优先购买权制度的功能、目的以及对相关权利的衡平之价值理解具体判定。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第272—273页。

13.按份共有人只有与第三人处于同等条件下，才可以行使优先购买权。

优先购买权有限制转让人缔约自由和处分自由的作用，基于此，为了避免实质损害转让人的利益，优先购买权人只有与第三人处于同等条件下才可行使该权利，也只有在同等条件下才能论及“优先”，所以满足“同等条件”是优先购买权行使的核心要件，是优先购买权行使的前提。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第275页。

14.在共同共有情形下，不存在原共同共有人优先购买的问题。

在共同共有情形下，共有人不分份额地共同享有某一所有权，除非共有的基础丧失或者出现重大理由，否则共有人不得请求分割，对共有物的处分需经过全体共有人同意。对共有物进行分割或处分后，共同共有关系消灭，原共有物上成立新的所有权，也就谈不上原共同共有人优先购买的问题。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第92条规定了“原共同共有人优先购买权”，但针对的是共有物分割之后的情形，明显不同于《物权法》第一百零一条规定的按份共有人的优先购买权。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第278页。

15.优先购买权中的“同等条件”并非绝对等同。

所谓绝对等同，是指优先购买权人提出的受让条件和转让人与第三人之间的转让合同的条款完全相同。我们认为，优先购买权中的“同等条件并非绝对等同。如果优先购买权人提供的条件优于第三人提供的条件，转让人自无拒绝其行使优先购买权之理。只有当优先购买权人提供的条件足以减少转让人的实质利益时，才可排除优先购买权的行使。在判断是否同等条件时，应以第三人的对待给付为基本标准，但不能完全受限于此，应综合考虑交易具体情形，把同等条件当成平衡转让人和优先购买权人的利益的杠杆，既要实现优先购买权，又不能损害转让人的利益，也不能绝对剥夺第三人的购买机会。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第278—279页。

16.行使优先购买权应具备相应的法定主体资格。

优先购买权行使的后果是在优先购买权人和转让人之间成立转让合同，因此优先购买权的行使为法律行为，行使主体必须有完全民事行为能力，此为前提要件。此外，在标的物的流通性受法律或政策限制的情形，优先购买权人与第三人一样，还应有法律或政策允许的资格，如农村村民只能将住房出卖给本集体经济组织成员，故优先购买权人必须是本集体经济组织成员。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第279页。

17.在第三人提供的交易条件不可被替代的情形下，按份共有人不得行使优先购买权。

在认定何为优先购买权中的“同等条件”时，就第三人提供的交易条件而言，该条件应能被替代或复制，不应包含无法替代履行的给付。假如第三人除了支付价歉，还有照料转让人起居生活的从给付义务，并且该义务对转让有决定作用，优先购买权人无法替代履行，此种情形下，优先购买权人因无法满足同等条件，故无法行使优先购买权。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第279—280页。

18.优先购买权人支付的价款一般应等同于第三人向转让人允诺支付的价款，如果转让人以合理的让利方式转让份额给第三人的，该让利价格不能适用于优先购买权人。

价格因素为判断同等条件时主要考虑的因素。一般情况下，优先购买权人支付的价款应当等同于第三人向转让人允诺支付的价款。如果优先购买权人愿意支付高于第三人对待给付的价款，只要是真实意思表示，自然应予以准许。如果转让人基于某种特殊原因，以合理的让利方式转让份额给第三人时，优先购买权人应以市场价格作为要求受让的同等条件，而非转让人给予第三人的让利价格。在审判实践中，转让人应当对让利的合理性承担举证责任，以说明让利价格不能适用于优先购买权人的原因。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第280页。

19.在支付方式从根本上影响到转让人的利益的情形下，应将支付方式作为判断行使优先购买权“同等条件”的一项条款。

在判断行使优先购买权中的“同等条件”时，应当考虑价款支付方式。在支付方式从根本上影响到转让人的利益的情形下，应将之作为判断同等条件的一项条款。例如，第三人一次性付款的，优先购买权人不得主张分期支付；转让人基于对第三人信用的信赖，允许第三人分期付款的，优先购买权人如果不能取得转让人的信赖，则应一次性付款，或对分期付款提供充分担保；但是如果分期付款属于行业习惯，与第三人信用无关，则优先购买权人有权要求采用相同的付款方式。如果是一次性付款，则无论是现金交付还是转账支付，对转让人的利益影响不大，不宜作为同等条件。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第280页。

20.判断行使优先购买权的“同等条件”，应当考虑履行期限；优先购买权人的履行期限原则上应当等同于或不晚于第三人向转让人允诺履行的期限。

履行期限是判断行使优先购买权的“同等条件”的重要考量因素。原则上，优先购买权人的履行期限应当等同于或不晚于第三人向转让人允诺履行的期限。如转让人要求第三人在某个具体日期之前付款的，优先购买权人的付款日期应不晚于这个日期。为平衡第三人与优先购买权人的利益，不能以转让人与第三人约定的付款到期日作为同等条件的标准，而应以合同订立之日至付款到期日的相同期限为标准。此外，如果转让人信赖第三人的信用，给第三人以延期付款的优待，优先购买权人若不能同样取得转让人的信赖，则应按期付款，或者对延期支付的金额提供充分担保。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第280—281页。

21.在价款条件和付款条件相同的情况下，其他交易条件是否为行使优先购买权的“同等条件”，应视其是否影响拟转让的共有人的利益而定。

在价款条件和付款条件相同的情况下，其他条件是否相同的判断，应当遵循不能实质损害转让人利益的原则，根据合同的具体情况以及其他合同条款是否对转让人具有特别重要的意义，是否影响转让人利益的实现来决定其是否能够作为同等条件。如果没有影响，则应认定为同等条件，其他共有人有优先购买的权利。如果影响了，则不能认定为同等条件，其他共有人就没有优先购买的权利。例如履行地点，若转让人和第三人之间以互易形式转让，且特别约定合同履行地的，履行地点就属于同等条件的内容，优先购买权人不能变更合同履行地，给转让人造成不便。又如相关税费的承担，若转让人和第三人约定由此产生的税费由第三人承担，则优先购买权人亦应承担相关税费，才算满足同等条件。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第281页、第321页。

22.只有在转让人和第三人之间的转让条件确定下来，转让人将转让条件等内容通知优先购买权人后，才能确定同等条件。

无论转让人是在何时告知优先购买权人其转让份额的意向，无论第三人和优先购买权人之间有无经过购买竞争，同等条件的确定只能以转让人和第三人之间的交易条件为参照，所以只有在转让人和第三人之间的转让条件确定下来，转让人将转让条件等内容通知优先购买权人后，才能确定同等条件。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第281—283页。

23.转让人与第三人之间的转让行为根本无效的，按份共有人不得行使优先购买权。

通常情况下，转让人与第三人间的转让行为需有效，若转让人与第三人间的转让行为根本无效，亦即自始不存在，则所谓优先购买权即无从发生。若因当事人无完全民事行为能力、价款约定非出于第三人的真实意思、内容违法等瑕疵而不生效或被撤销，优先购买权也因缺失了基础事实而无法行使。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第283页。

24.转让人与第三人之间的转让行为效力瑕疵不影响同等条件的实质判断的，优先购买权仍可行使。

比如，因第三人的原因导致合同未获批准，合同因此不生效，但价款约定足以表明当事人的真意，优先购买权就不受影响。又如，为了干扰优先购买权，转让人与第三人恶意串通，虚拟过高的价款或严苛的支付条件，或以假赠与掩盖真买卖，这些无效的约定不影响优先购买权人以真实价款或支付条件确定同等条件。再如，转让人与第三人约定以优先购买权的行使为合同的解除条件，转让合同系因优先购买权的行使而解除的，并不影响优先购买权行使的法律效力。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第283—284页。

25.确定优先购买权的同等条件，应针对某一具体的交易进行，不包括该次交易以后的其他交易情形。

比如，在本次交易中优先购买权人放弃行使优先购买权之后，如果转让人与第三人之间的转让合同因故被认定无效、被解除或被撤销的，嗣后转让人再次转让共有份额时，优先购买权人仍可行使优先购买权。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第284页。

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