■本文主要内容摘录自《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》一书，“相关观点”为法律君所选推。未尽之处，敬请指正！

登记是不动产物权得丧变更的公示方法，实践中大量不动产纠纷都会涉及登记。登记行为在性质上具有复合性，对相关争议的司法解决途径，不能在民事诉讼与行政诉讼中作简单的单项选择。不动产物权变动原则上虽需经依法登记始生物权效力，但因物权归属或基础关系所生纠纷，是平等民事主体间之财产争议，理应通过民事诉讼对相应法律行为及其他法律事实进行判断。

（来源）《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第17条，18条，19条。

问：不动产物权归属，登记簿证明力是不是绝对的？

不动产登记是不动产物权的公示方式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，不能把不动产登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预或行政权力对不动产物权的授权或确认。涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为（买卖、赠与、抵押等基础法律关系），涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。

（摘自《关于<最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）>答记者问》）

不动产登记（簿）在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定的法律效力。我国不动产物权变动以债权形式主义为主，意思主义为辅；以登记生效为原则，登记对抗为例外。建设用地使用权、房屋所有权等不动产物权变动须经登记才能发生物权效力，土地承包经营权和地役权则采登记对抗主义，即土地承包合同成立时，土地承包经营权同时发生物权效力；地役权合同成立，地役权即发生物权效力，未经登记，只是不得对抗善意第三人。就登记生效的物权变动而言，《中华人民共和国物权法》第十六条规定体现的精神是，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。

（来源）《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第10条；

问：既然不动产登记在性质上存在您刚才讲到的复合性特点，那么在民事诉讼中针对有关不动产物权归属的问题上，不动产登记簿的证明力应当如何认识？

答：根据物权法第十六条之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。这赋予了不动产登记簿权利推定效力，意味着不动产登记簿上记载的权利人一般会被推定为不动产物权的享有者。但同时，物权法第十七条、第十九条又分别规定了“不动产登记簿确有错误”、“不动产登记簿记载的事项错误”的情形。从上述三个条文体系解释角度而言，法律一方面认可了不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力，另一方面也承认现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属和内容与其真实情况不一致的情形，不能赋予不动产登记簿绝对的证明力。

从诉讼法角度而言，一方面，不动产登记簿属于公文书证，由于其对不动产物权归属的证明是通过法律上的权利推定这一方式完成的，故不动产登记簿上有关不动产物权记载事项，在确定不动产物权归属方面的证明力方面远高于其他证据的证明力。此消彼长，相应地，这也就加大了请求确权的一方当事人证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为真实权利人的难度。但另一方面，既然作为一种拟制事实，不动产登记簿登记表彰的权利状态并不总能必然反映真实不动产物权关系，那么就应允许当事人通过举证推翻不动产登记簿所表彰的物权状态。因此，在民事诉讼中，应当根据民事诉讼法及其司法解释对于证据规则及证明责任的规定，来综合认定不动产物权的归属。对此，广大从事民事审判工作的法官应当有全面的认识。

（摘录自《人民法院网》崔西彬：不动产物权登记纠纷的救济 ——兼谈物权法司法解释第一、二条）

《物权法》第十九条第二款规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

问：审判实践中存在许多因涉及不动产登记而产生民事与行政交叉的情形，如一方当事人认为登记的不动产权属错误，以登记行为违法为由提起行政诉讼，另一方当事人则针对导致不动产物权变动的原因行为的效力提起民事诉讼等。各地法院对于这些纠纷的审判程序、适用法律和裁判结果上均存在着许多差异。那么，在因确认房屋等不动产物权归属或就买卖房屋等法律关系发生争议，涉及对房屋等不动产登记的异议时，究竟应当通过民事诉讼还是行政诉讼程序解决呢？

答：不动产登记的案件中，当事人主要争议的是登记所涉及的民事法律关系，由于不动产物权基于登记而生效，导致登记行为被卷入诉讼，从而呈现出民事纠纷与行政纠纷交织的表象。当事人往往认为，不动产登记系国家机关作出的行政确认行为，是登记机构对不动产权属状况的最终有效确认，如果不动产登记上的记载及相应不动产权利证书不被撤销，则表明其记载的权属状况正确无误，因此，撤销最后的登记发证行为，是权属问题最终解决的最有效、最直接的途径。司法实践中，有些民事法官在遇到涉及登记问题的不动产权属案件时，也常以登记的公定力为由，要求当事人先提起行政诉讼，中止民事案件的审理，待行政诉讼对登记行为的审查结论作出后，再依据行政判决结果来作出民事判决。这些错误观点是造成涉不动产登记、不动产权属争议乱象的思想认识根源。因此，有必要明确不动产物权归属及其原因行为的争议属于民事争议的性质，区分民事诉讼与行政诉讼的审查范围与对象，理顺两种诉讼程序。《解释》第一条对此问题予以明确规定。

（摘自《关于<最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）>答记者问》）

《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记旨在赋予被登记债权以一定物权效力：对违背预告登记内容的后发不动产物权处分行为具有排他效力；现时登记权利人物权处分自由受到限制。

（来源）《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》

问：物权法第二十条第一款对预告登记后不动产物权人处分不动产物权的行为进行了限制，实践中应如何理解其所限制的处分行为的范围？

答：预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，是相对于“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。法律对不动产物权人的处分自由进行限制，目的是对纳入预告登记的请求权加以保全，或者说，是为了保障登记权利人的请求权，以确保最终实现其物权。基于预告登记的制度目的，不应为保障登记权利人的请求权而不当限制登记义务人（也就是不动产物权人）的处分权，对该种限制本身亦应作出一定限制，即只能限于保护登记请求权的范围内，否则即有矫枉过正乃至越位之嫌。纳入预告登记保全之债权具有一定物权效力，对违背预告登记内容的后发不动产物权处分行为具有排他效力，由此，法律上危及抑或妨碍债权如期实现的处分行为，必须受制于预告登记权利人的同意。一般而言，建设用地使用权、不动产抵押权自登记时设立，由于存在预告登记，登记机关一般不会为其再办理相应权利登记，但即使因操作不规范或错误等原因办理了登记，也不发生相应的物权效力。此外，地役权自地役权合同生效时设立，登记并非其设立的要件，虽然不动产物权人所设定的负担行为原则上不受预告登记规制，但只要供役地上存在预告登记，未经预告登记的权利人同意，地役权也不因合同生效而设立。

（摘自《关于<最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）>答记者问》）

《物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。何谓债权消灭，时点如何判断，原则上应依债法确定。债权消灭后，纵预告登记尚未注销，债务人处分行为之限制随即解除，预告登记权利人不得主张登记利益保护。

（案号）上海市奉贤区人民法院民事判决书（2015）奉民二（商）初字第848号

（来源）《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》

善意第三人保护机制仅系协调民事权利冲突方法之一，无法完美化解所有问题。基于交付所取得之特殊动产所有权，未经登记则欠缺对抗效力，非无物权效力。将转让人的债权人排除于善意第三人之外，意在贯彻物权优先效力。善意第三人应对标的物具有正当物权利益：所谓物权利益，系指该人与转让人具有物权关系；所谓善意，则为不知道也不应该知道已经发生的物权变动。至于转让方及其继承人，连环交易的前手或者后手当事人，均不得主张对抗利益自不待言。

（案号）重庆市高级人民法院民事判决书（2014）渝高法民终字第00187号

（来源）《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》

问：机动车等特殊动产纠纷，严格限定“善意第三人”？

答：《解释》规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

在物权与债权的关系上，在一物之上既有物权又有债权时，一般而言，物权优先于债权，具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况，转让人的一般债权人，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人，都应当排除于物权法第二十四条所称的“善意第三人”范畴之外，但不包括针对该标的物享有担保物权的债权人。同时，对法律已经特别规定享有法定优先权的债权人，不管物权变动登记与否，均应属于绝对不可对抗的“善意第三人”范畴。

（摘自《关于<最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）>答记者问》）

问：与善意取得相关的纠纷非常常见，如何正确适用善意取得制度的适用？

答：《解释》规定了“善意”认定的基本标准，明确受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。《解释》还分别就不动产善意取得中受让人非善意的认定、动产善意取得中受让人重大过失的认定、善意的判断时间的规定等进行了明确，形成了对善意取得适用的较为完整的规则体系。此外，《解释》还基于增进司法裁判的社会认同，简化裁判理据的目的，立足于法律不保护非法交易的价值理念，对善意取得制度适用的排除情形进行了规定。

（摘自《关于<最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）>答记者问》）

问：机动车等特殊动产物权转让中，未办理登记的受让人与转让人的债权人之间就机动车物权何者优先，在机动车等特殊动产交易日益频繁的今天，这一问题的实践意义重大，《解释》对此问题是如何规定的？

答：根据物权法第二十三条的规定，除法律另有规定的以外，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。物权法第二十四条进一步规定了机动车等特殊动产物权变动，未经登记，不得对抗善意第三人。也就是说，机动车等特殊动产物权变动，基于其动产的本质属性，亦应适用动产物权变动的一般规则，即交付即发生物权变动的效力，未经登记并非不发生物权效力，而是不得对抗第三人。这在学理上被称为登记对抗主义。在物权与债权的关系上，根据物权的排他性、优先性特征以及物权与债权的基本性质差异，在一物之上既有物权又有债权时，一般情况下，物权优先于债权。因此，在法律无明确排斥性规定的情况下，如果物权和债权发生冲突，则应当适用这一基本规则。

具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况，通过转让人之交付取得特定动产物权的人虽未办理登记，但其已经依法享有物权，故从法律条文的本身涵义以及法律整体的逻辑体系看，其权利应优先于转让人的一般债权人。换而言之，就是转让人的一般债权人，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人，均应排除于物权法第二十四条所称的“善意第三人”范畴之外。当然，这里所称的债权人自然不应包括针对该标的物享有担保物权的债权人，因为此时因其债权已设定担保，该债权人已经成为该物的担保物权人，就抵押或质押担保的财产享有优先受偿的权利。

另外需要特别说明的是，对于人身损害债权人，实践中往往会考量道德和价值取向等因素而使问题复杂化。但由于物权法第二十四条仅是解决机动车等特殊动产物权变动中的对抗问题，如果将该类特殊债权人作为绝对不可对抗的第三人，则不仅与该条的意旨大异其趣，而且破坏了物权优先于债权的基本原则，显然该问题并非物权法第二十四条所能以及所要解决的问题。善意第三人保护机制仅系协调民事权利冲突方法之一，显然不可能解决所有问题，对于此种情形下何者权利应予优先保护的问题，需要立法者基于价值理念判断通过法律规定加以回应。事实上，本条规定的“法律另有规定的除外”中所包含的权利中已经有一些含有了人身损害债权的内容，如海商法第二十二条规定的船舶优先权中就包含了在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求权，对法律已经特别规定享有法定优先权的债权人，不管物权变动登记与否，均应属于绝对不可对抗的善意第三人范畴。

（摘自《关于<最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）>答记者问》）

正确理解“导致物权设立、变更、转让或者消灭”的含义，准确把握相关法律文书的范围，事关物权变动模式的体系安定。本诸立法目的与法律文书之性质，重点问题为：形成裁判之目的在于变更既存物权关系，无疑具有导致物权变动的效力；确认裁判只是判断当事人是否享有所争议的物权，并不改变既存物权关系，当然不产生物权变动效力；调解书亦为法定法律文书，在类型上将其排除缺乏正当性。

问：物权法第二十八条规定，人民法院、仲裁委员会的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时直接发生物权变动的效力，司法实践中对于此处所指的法律文书的范围理解多有不同，《解释》对此是如何明确的？

答：从物权法第二十八条的文义看，并非人民法院、仲裁委员会作出的所有法律文书均可直接引起物权变动。究竟哪些法律文书能够引起物权变动呢？实践中存在一定争议。《解释》对此进行了限缩性解释，规定只有在实体法上具有在当事人之间形成或创设某种物权变动效果的法律文书才属于该条所称“导致物权设立、变更、转让或者消灭的”的法律文书。因此，针对诉讼、仲裁和执行中的程序性问题或者特定事项作出的裁定、决定、命令、通知书等，以及单纯解决身份关系的法律文书，原则上不涉及物权设立、转让、变更或者消灭，不会直接引起物权变动。确认法律文书只是确认当事人是否享有所争议的物权，并不改变原来已存在的物权，也不导致物权变动；给付法律文书并没有改变既存的法律关系，而只是经由生效裁判实现当事人之间既存的法律关系，故均不应属于物权法第二十八条所称的导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。而形成性法律文书在确定之时，无须强制执行就自动发生法律关系变动的效果，因此，形成性法律文书应当属于物权法第二十八条所称的导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。

在形成性法律文书中，主体自然是诉讼或仲裁程序中形成的形成性判决书、裁决书，这个自无疑问。争议较大的是形成性调解书，有观点认为，调解书往往是双方当事人意思自治的结果，对其中涉及的物权变动事项的准确性，没有充分的程序保障，极易损害真实物权人的利益，故不应认为其具有直接引起物权变动的效力。对此，我们认为，形成性调解书的属性应当定位于以当事人合意为基础的审判或仲裁行为，就此而言，形成性调解书与判决书或裁决书一样已经具备导致物权变动的基础，与判决、裁决具有同等法律效力，同样具备导致物权变动的法律赋予的强制力，因此，形成性调解书也应当与形成性判决书和裁决书同等视之。此外，人民法院在执行程序中作出的部分裁定书，如根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条的规定精神，强制执行程序中拍卖成交确认裁定和以物抵债裁定也属于形成性法律文书。

这样，通过《解释》对物权法第二十八条的目的性限缩解释，该条所称人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围就比较清晰了，可以较好地解决实践中物权法第二十八条所称的法律文书被不适当地扩大化适用，导致相关权利人合法权益受损的现象，也有利于物权变动体系的稳定与和谐。

（摘自《关于<最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）>答记者问》）

《物权法》第二十八条至第三十条规定是无须登记或者交付即可发生物权变动的特殊规定，是物权变动模式的重要组成部分。依该等情形享有物权的人，虽其次第处分物权行为依法受到宣示登记是否作成之限制，但物权保护制度仍应对其提供必要救济，以助维持物权圆满状态。

（案号）最高人民法院民事裁定书（2015）民申字第1490号

（来源）《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》

依文义，转让的含义侧重于变动。而由权利变动是否等价有偿以观，有无偿、有偿之分；纵于有对价场合，亦因能否依一般等价物量化判断而有别。优先购买权之行使以存在同等条件为逻辑前提，若无法依财产观念评价同等条件，理应排除其他按份共有人优先购买权的行使空间。

（案号）最高人民法院民事裁定书（2013）民申字第1461号

（来源）《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》

问：《物权法》第一百零一条规定按份共有人可以转让自己享有的共有份额，并赋予其他按份共有人优先购买的权利。那么，在共有份额继承、遗赠时，按份共有人能否主张行使优先购买权？

答：一般而言，“转让”包括有偿转让和无偿转让。理论上，优先购买权是关于购买的一项特殊权利，自然应存在于以买卖为典型和主体的有偿转让交易中，对此并无重大争议。对于共有份额因继承、遗赠等情形发生变化的场合，是否发生优先购买权的行使问题，应当从按份共有人优先购买权的制度内涵进行目的解释。按份共有人优先购买权制度给转让人以外的按份共有人提供了以同等条件购买共有份额的机会，根据《物权法》第一百零一条的规定，判断按份共有人能否取得该转让份额的关键条件是其是否接受共有人以外的第三人受让该份额的“同等条件”，这里的“同等条件”主要是指数量、价格、支付方式等。在共有份额因继承、遗赠等情形发生变化的场合，根本不存在交易价格、支付方式，是否存在担保等条件更无从谈起，因此，无法对其行使优先购买权的“同等条件”加以客观判断。也就是说，这些情形与优先购买权之间存在着不可调和的冲突关系，其无偿性的特点和价格的缺乏使优先购买权的行使成为不可能，故《解释》对此明确规定予以排除。

（摘自《关于<最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）>答记者问》）

问：共有人的优先购买权如何实现？

答：（一）按份共有人可以转让其享有的共有份额

物权法第一百零一条第一句规定了在共有关系存续期间，按份共有人有权转让其享有的共有的不动产或者动产份额。民法通则第七十八条中规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。”共有人转让共有份额后，受让人可能继续与其他原共有人共有，或者分割共有份额。共有人请求分割共有物的行为是一种单方法律行为，一经做出即生效力。分割共有物的方法依据当事人约定，如果当事人没有约定或约定不明时，则按照以下方法加以分割：

（1）如果共有物能够分割，则将共有物按照共有人各自的份额加以分配；

（2）如果共有物不适合分割，如分割会减少共有物的价值，则可以将共有物拍卖或变卖而分割其价金，或者共有人之一人取得共有物，向其他共有人按照各自的份额支付相应的对价。

在一般情况下，按份共有人转让其享有的共有份额，无须得到其他共有人同意。但各共有人不得侵害其他共有人的利益，并受法律的限制。法律有特别规定的，共有人处分其份额应遵守法律的规定。此外，在共有关系中有禁止共有人出让其份额的约定的，对共有人应当具有约束力。共有人之一不按照约定处分自己应有份额的，应当无效。但是这种约定是对所有关系的特别限制，不能对抗善意第三人，如果第三人受让其份额为善意无过失，发生共有份额所有权转移的后果。

（二）共有人转让其份额时其他共有人享有优先购买权

物权法第一百零一条第二句规定了共有人转让其份额时其他共有人在同等条件下享有优先购买权。此处“同等条件下”是指其他共有人就购买该份额所给出的价格等条件与欲购买该份额的非共有人相同。即当其他共有人与此外的其他人出价相同时，其他共有人有优先购买的权利。法律规定其他共有人优先购买权，是为了简化共有关系，防止因外人的介入而使共有人内部关系趋于复杂。此处优先购买权是共有人相对于非共有人而言的，在共有人之间并无优先的问题，当数个共有人均欲行使其优先购买权时，应由出卖人自行决定。此种优先购买权仅具有债的效力，不得对抗善意第三人。而且共有人有相反的约定的，依其约定。关于共有人的优先购买权，我国现行法律、其他国家和地区法律都有类似规定。如民法通则第七十八条中规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”合同法第三百四十条中规定：“合作开发完成的发明创造，除当事人另有约定的以外，申请专利的权利属于合作开发的当事人共有。当事人一方转让其共有的专利申请权的，其他各方享有以同等条件优先受让的权利。”

（摘自《中华人民共和国物权法释义》，全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编，胡康生主编，法律出版社2007年出版）

因存在共有份额转让之动因及紧迫程度等具体情况，转让价款支付方式、履行期限亦属评价同等条件的重要考量因素。按份共有人优先购买权之设置，意在简化共有关系，防止因外人介入而使共有人内部关系日趋复杂。基此并虑及按份共有人优先购买权与承租人优先购买权权源基础、法律性质等方面的差别，无须考虑近亲属间有偿转让情形中所含人身关系成分。

（案号）海南省第一中级人民法院民事判决书（2014）海南一中民一终字第243号；

（来源）《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》

合理确定优先购买权行使期间，虽表现为一项技术性作业，但根本还在准确理解立法目的，平衡好转让人权利行使自由与简化共有关系之间的关系。期间长短的取舍，应最大限度防止一方滥用权利损害对方合法权益。明确不同情形下行使期间的起算点，有效解决了“无起点即无期间”的实践难题。

按份共有人优先购买权裁判保护方法的观点立场、实践把握极不统一，其直接后果是，转让人和优先购买权人的权利都没有得到有效保护，制度功能几近萎缩。按份共有人优先购买权源于物权，物权效力使之“优先”，权利目的在于“购买”。综合《物权法》、《合同法》立法目的与规则设置，提供平等保护各方利益的更为彻底的应对方案，有效化解了前述弊端殊为必要。建诸合同效力理论与实务发展，侵害优先购买权并不产生转让合同无效抑或应撤销的法律后果顺理成章。

（案号）海南省第一中级人民法院民事判决书（2014）海南一中民一终字第243号

（来源）《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》

按份共有人优先购买权对谁优先必须明确。份额转让存在于共有人之间时，除非共有人另有约定，认可其他共有人得主张优先购买，不仅无关优先购买权制度目的实现，还会导致明显的逻辑混乱。

问：主张优先购买的按份共有人通过诉讼请求按照同等条件购买该共有财产份额的，人民法院应当如何处理？

答：物权法第一百零一条的规定非常简单，对主张优先购买的按份共有人的诉讼请求应当如何作出裁判，这是司法实践中必须解决的问题，否则物权法第一百零一条将难以实施。为此，《解释》基于物权法第一百零一条的立法目的，并综合考虑各方当事人合法权益的平衡等情况，细化了裁判保护所应遵循的规则。

一方面，其他按份共有人在知道或应当知道“同等条件”后，就具备了判断是否行使优先购买权的条件，那么，其应当在合理期间行使该权利。期间长短的取舍，应最大限度防止一方滥用权利损害对方合法权益。《解释》在差别化考虑各种情形的基础上，对转让人告知义务的履行及按份共有人优先购买权行使期间作出了操作性很强的规定。总体而言，优先购买权行使期间分为三类：

1.当事人约定或者指定的期间。

2.一般行使期间，即十五日。

该期间适用于两种场合，一是转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件的通知载明的时间为准短于通知送达后十五日的以十五日为准，理由在于使该期间达到方便其他按份共有人作出决策之合理程度。二是转让人未履行通知义务，其他按份共有人知道或者应当知道最终确定之同等条件后的十五日。十五日之确定，系参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条对承租人优先购买权行使期间的规定。3.最长行使期间，即六个月。该期间适用于转让人未履行通知义务，且没有证据证明其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的情形，六个月的起算点为共有份额权属移转之日。可以说，《解释》所明确的不同情形下优先购买权行使期间的起算点，有效解决了“无起点即无期间”的实践难题。

另一方面，基于合同成立的要件以及优先购买权的性质，其他按份共有人作出以符合法律规定的同等条件购买该共有财产份额的意思表示到达转让人时，在该按份共有人与转让人之间成立并生效转让合同。因此，主张优先购买的按份共有人当然有权提起诉讼，请求根据以同等条件为合同主要条款的转让合同优先购买拟转让份额，这在性质上就是请求转让人履行转让共有份额的合同义务，人民法院在认为符合约定条件时就应支持上述请求，据此作出的判决性质是给付判决，优先购买权人在转让人不履行生效判决确定的给付义务时，可向人民法院申请强制执行。这里特别需要注意的是，由于优先购买权人提起诉讼时合同尚处于履行阶段，其并未取得该共有财产份额的所有权，故其请求权基础是转让共有财产份额之债，而非物权，故如其直接请求确认对转让的共有财产份额享有物权，则人民法院应当予以释明，经释明仍不变更诉讼请求的，对该请求不予支持。

（摘自《关于<最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）>答记者问》）

共有份额转让时，两个以上按份共有人可能同时主张优先购买，如何协调方为妥当，殊值斟酌。于制度目的计，转让人既已决定转让共有份额、退出共有关系，苛求其以更好维系共有关系之动机行事已不现实，故依其选择确定优先购买权行使顺位已无实益。

善意与否的判断，应以受让人不知且不应知无权处分为标准。善意取得制度的重要目的在于维护交易安全，权利外观系通过登记或者占有表彰，故依表彰效果之存在即可推定受让人为善意。唯特殊动产物权变动以登记为对抗要件，不能仅凭占有而赋予公信力。在先行占有、指示交付中，受让人需就其善意信赖转让人之间接占有表彰其处分权举证。真实权利人应就其反对主张承担举证证明责任。当然，准确界定《物权法》第一百零六条所称“无处分权”，无疑更具重要意义。

（案号）最高人民法院民事裁定书（2013）民申字1461号

（来源）《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》

问：在诉讼中，应当由哪一方当事人来证明“善意”？

答：按照物权法的规定和学理通说，不动产物权以登记、动产物权以占有为公示方式。因此，不动产登记簿所记载的权利状态和内容以及动产占有所公示的权利状态，具有初步的推定力，即按照法律规定的方式公示的物权一般应推定为真实物权。在此前提下，交易参加人只要相信权利公示的正确性，并根据公示状态进行交易，应直接推定其为善意，无需交易参加人就其进行该交易时的善意再行举证证明。因此，无论受让人在具体案件中的诉讼地位如何，都不应影响其举证责任的负担，对于其“善意”之主观状态，无须承担举证责任，而是应当由主张其为非善意的对方当事人，就受让人受让物权时，存在明知或因重大过失而未知转让人无处分权的主观恶意，承担举证责任。

在《解释》的起草过程中，曾有观点提出，受让人受让动产时“不构成善意”属于消极事实，因而难以由主张者予以证明。我们认为，这种观点实际上是混淆了“消极事实”和“消极评价”的概念。对于受让人“不构成善意”，是一种法律的消极评价，但要对此予以证明，则是可以通过积极事实的举证实现的，因而不应因此排除主张对方非善意者的举证证明责任。

问：受让人是否为善意对于其最终能否取得转让标的物物权至关重要，实践中应当以什么时间点来判断受让人是否构成善意呢？

答：这个问题在实践中意义非常重大，在很多纠纷中这将直接决定相关权利人的权利保护顺位。这是因为，“善意”作为一种主观状态，随着时间的发展常常会出现变化。比如在签订转让合同时，受让人确实不知道转让人不具有处分权，但签订合同后、完成交付或者不动产物权变动登记之前，受让人对于转让人无处分权已经明知，则其主张善意取得该转让物权能否成立，此时就必须对物权法第一百零六条规定的“受让人受让该不动产或者动产时”作出合理解释。

对于动产，现实交付适用善意取得，并且应当以交付之时作为动产善意取得的判断时点，不存在争议。对于不动产，由于不动产交易中签订合同与办理物权变动登记之间往往有较明显的时间差，故在应将何时作为“受让不动产时”，司法实践中存在不同观点，如以签订不动产转让合同之时、以当事人向不动产登记机构提出转移登记申请之时等。我们最终确定“依法完成不动产物权转移登记”之时，作为判断不动产善意取得中的善意时间点，也就是说，作为受让人想要取得善意取得制度的保护，实现从无处分权人处取得不动产物权，获得法律的认可，需要在完成不动产物权转移登记之前，始终保持善意，即不知道且不应当知道转让人无处分权的事实。《解释》作出如此规定，实际上是尽量后置了善意的判断时点，以最大可能抑制善意取得的负面效果。

（摘自《关于<最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）>答记者问》）

不动产物权以登记方式公示时，应围绕登记判断善意。鉴于物权法对各类不动产物权虽未登记亦可设立情形有诸多特殊规定，若受让人知晓该相关事实，其亦属明知处分人为无处分权，至于该受让人之范围，应依是否具备了解相关物权变动之可能性及必要性而有所限制，以免因不当增加受让人之注意义务而危及交易安全。登记或占有并不一定准确反映真实物权状态，如真实权利人有其他证据证明受让人对不知道处分人欠缺处分权具有重大过失，可认定其应当知道。

（案号）河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2015）郑民三终字第877号

（来源）《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》

问：无处分权人与受让人之间订立的转让合同的效力与善意取得制度的适用之间是否存在一定关联，司法实践中对此问题应如何认识？

答：对这一问题，在物权法起草过程中就存在很大争议，物权法实施至今在理论界和实务界仍然存在较大分歧。但我们认为，就法律性质而言，善意取得因转让人处分权缺失而应被纳入法律拟制的原始取得，故就理论而言认为转让合同效力影响善意取得的观点于法理不符，而且，从物权法第一百零六条的最终表述看，法律也并未将转让合同有效作为善意取得的法定要件。也就是说，善意取得的适用情形既可能存在于转让合同有效的场合，也可能存在于转让合同无效的场合。这一点必须首先明确。但同时，由于合同效力问题可能会涉及国家、社会利益和公序良俗，我们也难以得出合同无效一概均不影响善意取得适用的结论。

根据合同法的规定及相关理论，合同效力包括了合同有效、绝对无效、可撤销、效力待定、未生效等形态。法律对于不同类别的情形规定了不同的法律后果。其中，对于绝对无效合同，因其与合同制度目的完全背道而驰，严重侵害国家利益、社会公共利益，其瑕疵不可治愈，法律作出完全否定性评价，令其绝对地当然地无效；对于可撤销合同，因其主要是在意思表示上存在瑕疵，主要影响合同利益在当事人之间的分配，故法律着眼于为意思表示瑕疵的一方当事人提供救济，由其根据自身利益的考量决定是否撤销合同；对于效力待定合同，因合同仅欠缺缔约能力要件，对社会公共利益的损害相对轻微，与合同制度的目的没有根本性抵触，故法律允许有权人通过追认消除瑕疵。可见，合同是否最终无效反映出法律对于法秩序和法价值的追求和评价的不同。对于合同绝对无效，因当事人之间的行为损害的是国家利益或社会公共利益，是社会的公序良俗，故法律对此效力予以绝对的否定，这体现了法律对于维护国家利益或社会公共利益，维护公序良俗的价值的绝对追求和坚定立场。而物权法第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”因此，善意取得作为物权的取得方式之一，也应当符合这一要求，《解释》明确规定排除合同绝对无效情形下善意取得的适用，符合法律的基本精神和价值追求，与物权法规定的善意取得制度、合同法规定的合同绝对无效制度的宗旨相吻合。

而在具有欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的转让合同，除以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益应归于无效外，则属于合同法第五十四条第二款规定的可撤销情形。此时，应再进一步区分不同情形加以区别对待。如系受让人具有欺诈、胁迫的手段或者乘人之危的情形，在转让人行使撤销权撤销该转让合同时，则该行为表明转让人对其此前在受到欺诈、胁迫或乘人之危情形下而为的意思表示的否认，合同因欠缺有效要件而归于无效，此时，基于法律的规定，法律在尊重当事人自身选择的基础上亦应对此作出否定性评价，而且，从民法所追求的正义价值的角度视之，受让人为达到目的所实施的欺诈、胁迫或乘人之危的行为，是一种主观恶意较高的行为，转让人行使撤销权表明受让人所追求的不利益已经超出了转让人所能容忍和接受的程度，构成了对公序良俗的挑战，故其所应受到的法律的非难在程度上亦应相当于或者仅次于法律对合同绝对无效行为的评判，因此，《解释》对于此种情形也明确规定排除善意取得的适用。

（摘自《关于<最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）>答记者问》）

占有对动产物权的公示力较登记之于不动产物权为弱。故在动产善意取得，尤具实践意义的作业在于如何判断受让人“应当知道”处分人无处分权。对此，需依交易习惯综合考量。对一般动产，可从标的物种类、来源，交易对象、过程、场所、时机等方面着手；对特殊动产，则应重视登记中的重要意义。假使不符合同类交易人对正常交易的判断，即可认定受让人应当知道处分人无处分权。

（案号）重庆市高级人民法院民事判决书（2014）渝高法民终字第00187号

（来源）《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》

妥定善意之判断时点，关系重大。确定为完成不动产登记、动产交付之时，可厚植善意取得制度之伦理根基。善意取得与一般交易中的交付形式，应作一体解释，即均包括现实交付与观念交付。对先行占有、占有改定，物权法规定自“法律行为”、“该约定”生效时发生效力，指示交付情形亦应采同种立场。对特殊动产，本解释另有规定；对记名有价证券，依证券表彰之动产、债权等，应依法律特别规定之物权变动时加以判断。不论以何种方式交付，均须基于物权移转之意思，且标的物须为法律许可自由流通；就物权取得附条件或期限的，需以条件成就、期限届至时定之。后置善意判断时点已可极大抑制善意取得之负面效果，故应清醒认识对观念交付情形施加格外限制之正当性：比如先行之占有是否需自转让人处受让，债权性返还请求权让与是否需通知第三人，占有改定中转让人是否已为现实交付等。

（案号）江苏省无锡市中级人民法院民事判决书（2014）锡民终字第2281号

（来源）《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》

严循立法目的与价值取向，立足个别交易具体情况，深刻体察社会一般交易认知感受，才能准确判断价格是否合理。经验与逻辑同等重要。合理价格条件，意在强调货币抽象评价，非在限定对价表现形式，且对价支付与否并非必要。无对价情形应排除善意取得制度之适用，在外部关系以赠与为代表，在内部关系比如继承。合理与否，重点在于排除不合理低价，对个别交易中存在的高价乃至过分高价，如不能否定受让人之善意，即不宜视之为不合理。

（案号）最高人民法院民事裁定书（2015）民申字第1490号

（来源）《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》

善意取得特殊动产所有权是否应同时满足“交付+登记”，争议尤烈。因特殊动产物权变动以登记为对抗要件，单纯占有之事实尚不足以产生公信力，更符合日常经验；对善意取得人施加此项注意义务，可在判断其是否善意时发挥严格评价作用。故《物权法》第一百零六条第一款第三项中“依照法律规定应当登记”之含义，应解释为就物权变动发生物权效力而言依法应当登记。登记属特殊动产物权变动之对抗要件，故特殊动产所有权仍可依交付发生善意取得更为合理。

原因行为有效，自非善意取得之要件。实践中，受让人虽善意信赖处分人享有处分权，而原因行为因违法而绝对无效或因受让人原因被撤销确不鲜见。尽管受让人业已善意取得标的物所有权等物权之事实客观存在，尽管受让人之非善意并非针对知道或应知转让人无处分权，但因其法律上原因消除，势必产生不当得利返还的复原性物权变动。于此考虑并为增进司法裁判的社会认同，本条规定利于简化裁判理据。排除原因行为系转让人原因被撤销之情形，概因善意取得之善意非指转让人亦需具备善良交易动机。无权处分本身并非合同无效之法定原因，否则将彻底封闭善意取得制度的适用空间。