二手房买卖的流程大约需要几个月的时间，在此交易期间，如果房子被另案首封，会给交易造成障碍，甚至会给买房人造成损失。本文简要分析其原因和解决方法。

一、房子被另案首封不能过户的原因

《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”和《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；………”房子被另案查封（且先于本案的查封）在法律上或者事实上都会造成不能履行的后果，因此，法院在另案查封没有涤除前是不会判决继续履行合同的。因为即便法院如此判决了，也不能履行，法院也不能强制执行。

为什么被另案首封的房子不能办理过户手续（包括本案强制执行）呢？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。”这个规定是从执行的角度来规定的，也就是从首封系争房屋的法院执行的角度讲为什么房屋买卖合同纠纷中买房人要求继续履行过户，首封的法院不同意。举个例子讲，张三卖房子给李四，过户前房子被A法院查封（申请执行人是王五），房屋买卖的交易无法继续进行，李四起诉张三到了B法院，诉讼请求是李四把房子过户给张三。B法院会讲，因为系争房屋上存在A法院的查封（首封），无法履行，所以会驳回张三的诉请。那么，为什么不能履行呢？A法院为什么不能解除对该房屋的查封（不再执行该房屋）呢？

因为：

1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第二项的规定（该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。）即便B法院在A法院查封之前就已经判决（且判决已生效）张三将该房屋过户到李四名下，只要在该房屋还没有实际过户到李四名下之前B法院查封了该房屋，李四或者B法院就无权以B法院的判决已生效为由要求A法院解除对该房屋的查封（不再执行该房屋）。因为B法院判决过户所依据的只是李四和张三之间普通的债权债务关系， 而王五申请查封该房屋（包括执行阶段法院“主动”查封该房屋）所依据的至少是普通的债权债务关系（甚至有可能是所有权确认纠纷等非普通债权债务关系），李四与张三之间的普通债权债务关系不能对抗张三与王五之间的债权债务关系（甚至有可能是所有权确认纠纷等非普通债权债务关系）。

2、事实上，本文所讨论的前提就是系争房屋在B法院做出判决之前就已经被A法院查封了。那么，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定（金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。）即便B法院判决张三将房屋过户给李四，李四依据此判决要求A法院解封系争房屋（停止执行该房屋）也不符合法律规定，系争房屋不能过户到李四名下。

3、如果王五和张三之间是非金钱债权债务关系（如：所有权确认纠纷），那么，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第三款的规定（非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。），即便B法院判决张三将房屋过户给李四，李四依据此判决要求A法院解封系争房屋（停止执行该房屋）也不符合法律规定，系争房屋不能过户到李四名下。

在此需要注意的是，B法院不能判决有另案首封的房屋过户给李四，并不代表李四不能通过法律途径取得该房屋的所有权。

二、解决方法

解决方法简单讲，就是“解封”，但是解封的方法很多，如：

1、卖房人提供担保申请解封

《民事诉讼法》第一百零四条规定：“财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。”《民诉法司法解释》第一百六十七条规定：“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。”根据上述法律规定，卖房人可以提供担保申请法院解除对标的房屋的查封。在实务操作中，只要卖房人能提供担保，法院一般也都会同意解除对标的房屋的查封。

2、通过再审推翻另案的判决。

3、买房人提“执行异议”

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【2005年01月01日生效】第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。” 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【2015年5月5日生效】第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 符合上述法律规定的，卖房人可以通过提执行异议的方式来排除对标的房屋的执行。其法理基础是物权期待权优先于普通债权债务。举重以明轻，在符合上述条件的前提下，买房人也应当可以提“保全异议”，即对法院对标的房屋的查封提出异议，申请法院裁定解除查封。因为诉前或诉中的查封也是为了判决后的执行，在符合上述条件的前提下，卖房人可以通过执行异议的方式排除对标的房屋的执行，那么，法院查封标的房屋也就没有意义了（起不到便于判决后执行的目的）。而且，如果法院解封标的房屋还可以查封卖房人的其他财产（如果不解封标的房屋，其他财产可能因超标的而不能查封），这样反倒有利于卖房人的债权人今后的执行。当然，法律并没有明文规定“保全异议”。另外，将“保全”解释为“执行”，通过提执行异议的方式来解除查封也不一定能够得到法院的支持。但是，如上面所述，继续查封标的房屋对于卖房人的债权人没有任何好处，解除查封反倒对其有好处，这就为卖房人与其债权人协商解除对标的房屋的查封提供了有利条件。卖房人可与其债权人协商，由其债权人申请解除对标的房屋的查封，另行申请对卖房人的其他财产进行查封。

4、买房人做工作

往往，卖房人不会配合买房人做上面的工作，这就需要买房人自己努力做工作。具体怎么做工作要根据具体案情来判断，如卖房人符合执行异议的条件，买房人可以游说卖房人的债权人解除对标的房屋的查封。如果卖房人的债权人对卖房人的债权金额不多于买房人未付的房款（或虽多于，但是买房人能接受），则买房人可以代卖房人偿债（买房人对卖房人形成债权），买房人以对卖房人的债权（因代偿债而形成的债权）抵消卖房人对买房人的债权（未付房款的债权）。 

附陈某与孙某房屋买卖合同纠纷案

案情简介：某银行股份有限公司上海某支行（前身深圳某银行股份有限公司上海某支行，以下简称某支行）、孙乙作为第三人参加诉讼。2009年12月7日，陈某与孙某签订定金协议，载明孙某拟以350万元（人民币，下同）的到手价将上海市大木桥路（以下简称系争房屋）出售给陈某，陈某负责交易税费，陈某支付孙某3万元作为定金，双方不迟于2009年12月18日签订买卖合同。当日，孙某出具收条，载明收到陈某定金3万元。 2009年12月11日，陈某、孙某签订《上海市房地产买卖合同》，约定由孙某将系争房屋以386万元的价格出售给陈某，孙某于2010年1月5日前腾出房屋并通知陈某验收交接，双方于2010年1月31日前共同向交易中心申请办理过户手续。合同第九条约定，陈某未能按约付款的，每逾期一日，应向孙某支付逾期未付款的0.02%的违约金，合同继续履行。合同第十条约定，孙某未按约定期限交接房屋的，每逾期一日，应向陈某支付已收款的0.02%的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，双方协商一致订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的部分，补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。在合同附件三付款协议中约定，陈某于2009年12月7日前支付3万元作为定金，于同年12月14日前支付17万元作为定金，于同年12月24日前支付96万元，于2010年2月20日前支付270万元。 签订上述买卖合同的当日，双方另行签订一份《补充条款》，约定陈某于2009年12月15日前支付孙某部分首付款20万元（包含已付定金3万元），于同年12月25日前支付孙某部分首付款108万元，共同构成全部首付款128万元，孙某承诺于2010年1月31日前将系争房屋所有的他项权利注销，如有违反则按照买卖合同第九、十条第一项处理。 签订上述买卖合同及补充条款的当日，双方还另行签订一份《协议》，内容为：关于系争房屋买卖事宜，房屋买卖实际成交价为350万元（到手）由于乙方（陈某）原因此房屋合同价为386万元，现甲方（孙某）同意并承诺，等乙方向银行所申请的贷款270万元到甲方指定的银行账户时甲方在2个工作日内转出48万元到乙方指定账户。 2009年12月14日，孙某出具收条，载明收到陈某房款17万元。当日，陈某以转账方式转入孙某账户17万元。 2009年12月22日，孙某出具两张收条及一张欠条，两张收条分别载明收到陈某房款12万元及96万元，欠条载明欠陈某款项48万元。当日，陈某以转账方式分两次转入孙某账户12万元及96万元。根据陈某陈述，孙某于2010年1月5日将系争房屋钥匙交付陈某，陈某随后装修入住至今，双方没有办理交接手续的书面记录。另查明，第三人孙乙于2011年2月向法院起诉，要求孙某归还借款70万元及利息、罚息、违约金、律师费等。在该案审理过程中，孙某经法院公告送达相关诉讼文书后，未到庭参加诉讼。原审法院于2011年8月2日作出（2011）徐民一（民）初字第1353号民事判决，支持了孙乙的诉讼请求。 根据上海市房地产登记簿所载相关信息显示，关于系争房屋目前的权利状况，除了存在本案两位第三人的两项抵押权外，另有两项司法限制（轮候查封），一项的限制人为上海市徐汇区人民法院，预计结束日期为2013年4月20日；另一项的限制人为上海市浦东新区人民法院，预计结束日期为2013年1月13日。

裁判原文节选：

一审【案号：上海市徐汇区人民法院（2011）徐民四（民）初字第1999号】陈某与孙某签订的买卖合同系双方真实意思表示，应为有效，双方均应恪守。孙某在履行合同过程中，未能按照双方签订的补充条款的约定及时注销他项权利，构成违约，应当按照买卖合同及补充条款的约定承担相应的违约责任。陈某要求孙某依据买卖合同第十条及补充条款的约定支付违约金，具有事实及法律依据，法院予以支持。对于陈某要求孙某赔偿由于房贷成本上涨、业主权益受损等所造成的经济损失10万元，因缺乏相应的事实及法律依据，法院不予支持。 至于陈某要求孙某继续履行买卖合同、协助办理过户手续，原审法院认为，根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据审理查明的事实，系争房屋目前存在多项权利限制，除了第三人的两项抵押权外，另有两项司法限制（轮候查封）。在上述权利限制未被涤除之前，系争房屋的所有权无论从法律上还是事实上都将无法进行任何变更。陈某在明知系争房屋存在上述多项权利限制且未能积极设法予以涤除的情况下，仍坚持继续履行买卖合同、办理过户手续，对此，法院难以支持。基于陈某要求继续履行买卖合同，非终止合同，故对陈某已付购房款，本案不予审处。孙某无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，法院依法缺席审理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一二年七月二十三日作出判决：一、孙某于判决生效之日起十日内支付陈某违约金（以128万元为本金，按照每日0.02%的标准，自2010年2月1日起计算至判决生效之日止）；二、驳回陈某的其余诉讼请求。案件受理费人民币5,130元，由陈某负担2,100元，由孙某负担3,030元。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第2762号】本院认为，根据查明的事实，孙某出具四份收条，一份为2009年12月7日收到定金3万元、一份为同年12月14日收到房款17万元、另二份均为同年12月22日，分别收到房款12万元、96万元，共计108万元；陈某与孙某在12月11日签署的上海市房地产买卖合同中，约定的出售价格为386万元，但是在同一日签订的协议中，双方又约定房屋的实际成交价为350万元，同时，还约定陈某获得270万元的银行贷款到孙某的账户后，孙某应将其中的48万元转出，显然合同约定的386万元是出于做高房价多贷款的目的而约定，因此并非双方真实的成交价，故不能认定是双方的真实意思表示，该条款约定应属无效，但并不及于整个合同的效力，因为就系争房屋进行买卖交易仍为双方当事人的真实意思表示，故双方签署的上海市房地产买卖合同、补充条款及协议仍应为有效合同。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人按约履行付款义务，在审理中，其表示在过户时付清剩余房款，对涤除抵押、解除司法查封及产权过户手续中可能超出的费用也表示先行垫付，足以表明其继续履行的诚意；被上诉人孙某在涤除系争房屋的抵押及解除司法查封等限制后完全可以协助上诉人陈某办理过户手续，不存在履行上的障碍，故双方之间的合同可以继续履行。上诉人陈某要求被上诉人孙某继续履行合同，协助办理房产过户手续等，应予支持。孙某虽然将系争房屋已交付陈某使用，但是，孙某未能按约于2010年1月31日协助陈某办理系争房屋的产权过户手续，孙某的行为构成违约，应承担逾期过户的违约责任。基于上诉人陈某在二审中作出付款及垫付的承诺，并与相关债权人协商确定了归还金额，积极实现房屋权利的变更，从法律上及事实上可以实现房屋权利的变更，故本院依法予以改判。被上诉人孙某缺席审理本案，系其放弃诉讼权利，相应的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2011）徐民四（民）初字第1999号民事判决第一项； 二、撤销上海市徐汇区人民法院（2011）徐民四（民）初字第1999号民事判决第二项； 三、陈某与孙某于2009年12月11日签订的《上海市房地产买卖合同》第二条有关房屋转让款人民币386万元的条款约定无效；陈某与孙某应按人民币350万元的房屋转让总价继续履行双方于2009年12月11日签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充条款》、《协议》；四、陈某应于本判决生效之日起三十日内向孙某支付剩余房款人民币222万元； 五、孙某应于本判决生效之日起三十日内涤除房屋上的抵押、解除房屋上的司法查封，并协助陈某办理产权过户手续，将上述房屋的产权人由孙某变更登记为陈某。涤除抵押、解除司法查封等先从人民币222万元房款中予以抵扣，不足的款项由陈某予以垫付。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5,130元，由陈某负担2,100元，孙某负担3,030元；二审案件受理费人民币2,100元，由陈某、孙某各半负担。 本判决为终审判决。

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