根据建设工程价款优先受偿权的立法精神，第三人通过以物抵债方式取得建设工程所有权不能对抗承包人的优先受偿权，承包人对已过户到该第三人名下的承包人承建的房屋行使优先受偿权的权利不应受到限制。通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者，不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。

案情简介

2006年4月13日，福华建筑公司与丰兰公司签订了建设工程施工合同，由前者承建丰兰悦华购物中心营业楼工程，工程于2009年6月25日竣工验收合格。经结算，丰兰公司尚欠福华建筑公司工程款1700万元。

2006年至2007年期间，因筹建营业楼资金短缺，丰兰公司分8次向第三人殷某借款共计3000万元。由于丰兰公司无力按约定偿还借款，丰兰公司遂于2009年9月15日将丰兰悦华购物中心营业楼的部分商铺过户给殷某，以抵偿丰兰公司向殷某的全部借款及利息，房产局为殷某办理了房屋所有权证，建筑面积14300平方米。

由于丰兰公司欠付的1700万元工程款一直未予偿付，福华建筑公司多次催讨未果，2009年10月9日，福华建筑公司与丰兰公司签订《工程付款协议书》一份，约定：双方认定丰兰公司拖欠福华建筑公司工程款本金为1700万元，考虑到实际情况，丰兰公司同意从2006年12月15日开始向福华建筑公司支付利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付，直到还清为止。如丰兰公司不能以现金穷式支付给福华建筑公司，则用丰兰悦华购物中心营业楼的房屋清偿所欠工程价款本金及利息。2009年11月10日，福华建筑公司向丰兰公司发一份催款书，但丰兰公司仍未按约定偿还工程款。2009年12月15日，福华建筑公司以丰兰公司为被告诉至某市中级人民法院，要求丰兰公司偿还拖欠工程款1700万元及利息，并主张对丰兰悦华购物中心营业楼享有优先受偿权。

法院裁判

    一审法院认为，福华建筑公司于2006年4月开始为丰兰公司承建丰兰悦华购物中心营业楼，工程竣工后，经双方结算，丰兰公司对尚欠福华建筑公司1700万元无异议，一审法院对此予以确认并支持福华建筑公司的该项诉讼请求。双方并约定，2006年12月15日开始向福华建筑公司支付利息，利息按同期银行贷款利率的四倍支付，依照《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十七条：“当事人对欠付工程款利息计付标准有约定的，按照约定处理”的规定，对福华建筑公司请求丰兰公司按约定标准给付利息的主张应予保护。

对于福华建筑公司请求优先受偿权问题，2009年10月9日福华建筑公司与丰兰公司所签订的《工程付款协议》明确约定如丰兰公司不能以现金方式支付给福华建筑公司，则以丰兰悦华购物中心营业楼的房屋清偿所欠工程价款本金及利息，该约定应视为福华建筑公司以就该工程折价的方式向丰兰公司主张了工程价款优先受偿权。鉴于该工程于2009年6月25日竣工，丰兰公司于2009年10月9日主张1700万元工程款及利息的优先受偿权未超过《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002] 16号，以下简称《批复》）所规定的六个月除斤期间，故福华建筑公司在法定的期限内行使了优先权，福华建筑公司的该项诉讼主张应予支持。综上，故判决：一、丰兰公司于判决生效后立即给付福华建筑公司工程款1700万元及利息（利息自从2006年12月15日开始起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；二、如丰兰公司未按判决主文第一项履行义务，福华建筑公司有权在本判决主文第一项确定的工程款及利息范围内，对其承建的丰兰悦华购物中心营业楼工程行使工程价款优先受偿权。  

一审判决后，双方当事人均未上诉，判决生效。2010年5月，案外人殷某以丰兰悦华购物中心营业楼建筑面积14300平方米的商铺归其所有，一审判决认定事实不清、适用法律错误为由向该中级人民法院申诉，该院经审查对本案进行再审。再审法院经审理对工程欠款的事实认定与原审一致，但认为对于福华建筑公司优先受偿权的范围应当根据相关司法解释的规定和本案的实际情况进行限制。根据《批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，由于丰兰悦华购物中心营业楼建筑面积14300平方米的商铺已由殷某通过抵债途径取得，并办理了产权汪书，故福华建筑公司不能对丰兰悦华购物中心营业楼的上述房产主张优先权。对于除此之外的丰兰悦华购物中心营业楼建筑面积2000平方米的商铺，福华建筑公司可以行使优先权，对这些房屋是否存在《批复》第二条所规定的阻却优先权行使的情形，可在执行程序中由相关当事人通过执行异议程序逐户甄别解决。故判决：一、丰兰公司于判决生效后立即给付福华建筑公司工程款1700万元及利息（利息自从2006年12月15日开始起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；二、如丰兰公司未按判决主文第一项履行义务，福华建筑公司有权在本判决主文第一项确定的工程款及利息范围内，对其承建的除殷某所有的丰兰悦华购物中心营业楼建筑面积14300平方米的商铺以外的丰兰悦华购物中心营业楼工程行使工程价款优先受偿权。  

 福华建筑公司不服，提出上诉。二审法院经审理对工程欠款的事实认定与一审一致。但认为殷某取得丰兰悦华购物中心营业楼的商铺不属于《批复》第二条规定的情形，故虽然殷某已就相应商铺进行了产权变更登记，取得了产权证书，但亦不能对抗福华建筑公司的建设工程价款优先受偿权，福华建筑公司的该优先权及于其承建的丰兰悦华购物中心营业楼的全部。故维持一审第一项判决，撤销第二项判决，改判：如车兰公司未按判决第一项履行义务，福华建筑公司有权在判决第一项确定的工程款及利息范围内，对其承建的丰兰悦华购物中心营业楼工程行使工程价款优先受偿权。

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