交易痛点

     买方对相关贷款政策不了解，导致缔约前未对房屋建造时间进行审查以确定按揭贷款期限，是否是买方的过错？买方因此不能按自己的预期贷款期限按揭，是否承担违约责任？ 

案情简介

     2015年11月28日，华某某、赵某某（甲方）与韩某、王某某（乙方）在我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市西湖区石灰新村14幢3单元401室房屋转让给乙方，转让总价为155万元。乙方须于2015年12月11日前支付首期款105万元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。余款乙方申请银行贷款，须于2015年12月11日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。待乙方首付款到位，同时提供按揭资料并完成贷款申请手续后五个工作日内，乙方同意向甲方支付首付款105 万元；待银行放贷后五个工作日内，乙方同意向甲方支付剩余房款50万元。乙方未按本合同第三条约定的时间付款，逾期超过10 天，甲方有权按下述第2种约定追究乙方的违约责任。⑵乙方向甲方支付违约金共计155000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。合同还约定了其他内容。

     同日，双方还签订了一份《协议》，在该协议第九条载明：乙方承诺名下为首次购房，于2015年12月11日前到按揭银行办理按揭申请的相关手续，如因乙方个人征信情况或所提供资料不真实，影响本合同履行的，由乙方承担全部责任。若非乙方原因导致按揭审批不能通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方互不追究责任。

    嗣后，韩某、王某某与我爱我家工作人员到银行去办理申请按揭贷款的相关手续，得知由于房屋为1983年建造，而公积金贷款必须同时满足房龄加贷款年限之和不超过40年的条件，故只能做7年的按揭。又由于2015年已近年底，只能做6年按揭。50万元的按揭款加上利息，每个月的还款额为7822.59元，而买方家庭月收入为9500元，不符合月还款额不能超过月收入50%的条件，故无法申请银行按揭贷款。因此，买方未按合同约定支付购房款。后协商不定，卖方以买方为被告向法院提起诉讼。 

裁判要旨

    华秋生、赵秀菊与韩旸、王曦瑶之间的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违法法律强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律拘束力。本案中双方争议的焦点是：韩旸、王曦瑶不能办理出按揭贷款是否构成违约，是否需要承担责任。支付购房款是被告方（买方）的主要合同义务，至于是一次性付款、分期付款还是银行按揭贷款则是付款方式问题。被告方选择首付+余款银行按揭贷款方式支付，则应当对该种付款方式能否实现予以事前判断。根据本案查明的事实，本案交易是通过房产中介公司居间达成，原告方已经将房屋产权证书交至中介公司，被告方在缔约前需查看房屋产权证书是不存在障碍的。被告方因对相关政策不了解，导致缔约前未对房屋建造时间进行审查以确定按揭贷款期限，不能认为是原告方的过错。其次，根据被告方陈述，到银行了解情况后得知只能办理6年期的贷款，月供要7800多。而被告方的家庭月收入只有9500元，因此不能办出贷款。以之判断，案涉房屋不是不能办理按揭贷款，只贷款年限很短，对月还款数额要求较高。而双方当事人的房屋买卖合同中只约定了50万元以银行按揭贷款方式支付，并未约定几年、月供多少的贷款。也就是说，合同约定的付款条件并非绝对不能实现，只是因为被告自身履行能力的问题，对于被告而言不能实现。被告方认为其征信没有问题，如实提供了材料，其没有过错。履行能力不足确实很难说被告有过错，但合同责任是严格责任，并非过错责任，当事人承担责任不以存在过错为前提。被告方因不能办理出银行贷款致使未能支付购房款，构成违约，应当承担相应的违约责任。

    拟采用公积金贷款买房的购房者，在缔约前一定要对相关贷款政策进行了解，对房屋建造时间做积极的审查，同时结合自身的履行能力确定按揭贷款的期限。根据杭州市公积金现行政策，杭州市住房公积金贷款期限最长为30年，且男性不超过65周岁，女性不超过60周岁。其中，二手房贷款年限加房龄最长不超过50年。

裁判文书

杭州市拱墅区人民法院 

民事判决书

（2016）浙0105民初2074号

      原告：华秋生。 原告：赵秀菊。

      被告：韩旸。 被告：王曦瑶。

     原告华秋生、赵秀菊为与被告韩旸、王曦瑶房屋买卖合同纠纷 一案，于2016年3月30日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员 陈颖浚独任审判，于2016年5月10日、6月29日两次公开开庭进行 了审理并当庭宣告判决。原告华秋生、赵秀菊的委托代理人毛伟 刚、钱颖刚，被告韩旸、王曦瑶及其的委托代理人郭惕平到庭参 加了诉讼。本案现已审理终结。

     原告华秋生、赵秀菊诉称：两原告与两被告通过杭州我爱我家 房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间，于2015年11月签订《杭州市房屋转让合同》，合同约定两原告将登记于华秋 生名下的石灰新村14幢3单元401室房屋以1550000的价格转让给两 被告，两被告应在2015年12月11日前支付首付款1050000元，剩余 房款在办理银行贷款后支付，之后双方办理房屋交付。同时，合 同也约定若逾期付款超过10天的，被告应当向原告支付违约金155 000元，合同终止。合同签订后，两被告却以各种理由拒不支付房 款，为此两原告曾多次与两被告沟通协商，但截至起诉之日两被 告仍未履行合同约定的付款义务，致使双方无法完成房屋交易。 原告认为被告未按约定履行付款义务，已构成违约，并侵害原告 的合法权益，给原告造成了重大经济损失，应当承担违约责任。 为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令：1、确认原被告 签订的《杭州市房屋转让合同》于2016年3月15日解除；2、两被 告向原告支付违约金155000；3、本案诉讼费用由被告承担。

     被告韩旸、王曦瑶答辩称：原被告双方是经过杭州我爱我家房 产经纪有限公司居间，于2015年11月28日签订了《杭州市房屋转 让合同》，合同签订完后，被告与杭州我爱我家房产经纪有限公 司的工作人员一起到中国银行杭州高新支行办理按揭事宜时，才 知道由于原告出卖的房屋是1983年建造的，房龄很老，银行只能 做7年的按揭，又由于2015年已近年底，只能做6年的按揭，50000 0元的按揭款加上利息，每个月的月供7822.59元，而被告的月收 入才9500元，按揭显然没有办法做了。这项责任是杭州我爱我家 房产经纪有限公司和原告方的。因为，杭州我爱我家房产经纪有 限公司作为一家专门从事房产交易的中介公司，对政府的按揭贷 款的政策是非常清楚的。政府明确规定：购买二手房的，须同时 满足房龄加上贷款年限，不得超过40年。而杭州我爱我家房产经纪有限公司事先没有告知被告，显然未尽告知之责。原告方对自 己的出卖房屋的房龄也是非常清楚的，也没有把此房屋是1983年 建造的告知答辩人，也未尽告知之责。按照双方签订的补充协议 第九条规定，买方的义务仅是征信符合及资料真实，如果不是此 原因导致合同无法履行，双方解除合同，被告不存在责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。如法院认定被告违约的，则原告主 张的违约金数额过高，请求法院以原告的实际损失为基础，兼顾 合同的履行情况，被告的过错程度等综合因素，对违约金数额予以降低。             

 经审理，本院认定本案事实如下： 2015年11月28日，华秋生、赵秀菊（甲方）与韩旸、王曦瑶（乙方）在我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市西湖区石灰新村14幢3单元401室房屋转让 给乙方，转让总价为155万元。乙方须于2015年12月11日前支付首 期款105万元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。余款乙方申 请银行贷款，须于2015年12月11日前向银行等有关部门提交抵押 贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行 发放贷款金额为准。待乙方首付款到位，同时提供按揭资料并完 成贷款申请手续后五个工作日内，乙方同意向甲方支付首付款105 万元；待银行放贷后五个工作日内，乙方同意向甲方支付剩余房 款50万元。乙方未按本合同第三条约定的时间付款，逾期超过10 天，甲方有权按下述第2种约定追究乙方的违约责任。⑵乙方向甲 方支付违约金共计155000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。合同还约定了其他内容。

同日，双方还签订了一份《协议》，在该协议第九条载明：乙 方承诺名下为首次购房，于2015年12月11日前到按揭银行办理按 揭申请的相关手续，如因乙方个人征信情况或所提供资料不真实，影响本合同履行的，由乙方承担全部责任。若非乙方原因导致 按揭审批不能通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方 互不追究责任。

嗣后，被告与我爱我家工作人员到银行去办理申请按揭贷款的 相关手续，得知由于房屋为1983年建造，而公积金贷款必须同时 满足房龄加贷款年限之和不超过40年的条件，故只能做7年的按揭。又由于2015年已近年底，只能做6年按揭。50万元的按揭款加上 利息，每个月的还款额为7822.59元，而被告家庭月收入为9500元，不符合月还款额不能超过月收入50%的条件，故无法申请银行按 揭贷款。因此，被告方未按合同约定支付购房款。2016年3月14日，原告方委托律师向被告方发出《律师函》， 载明：……合同签订后，您却以各种理由拒不支付房屋价款为此委托人曾多次与您沟通协商，但至今您仍未履行合同约定的付款义务，致使双方无法完成房屋交易。……为此，委托人授权本所律师函告如下：一、从本函出具之日起解除委托人和您签订的《杭州市房屋转让合同（示范文本）》；二、请您在收到本函之 日起五日内向委托人支付违约金155000元。被告方于次日收到该 函件。以上事实有经质证并经本院认证的房产证、《杭州市房屋转让 合同、律师函、EMS面单、签收记录、《个人信用报告》、《杭州市房地产平面图外业测绘调查情况表》、住房公积金贷款政策及 当事人陈述等证据为证。

本院认为：华秋生、赵秀菊与韩旸、王曦瑶之间的商品房买卖 合同，双方当事人意思表示真实，内容不违法法律强制性规定， 为有效合同，对双方当事人具有法律拘束力。本案中双方争议的 焦点是：韩旸、王曦瑶不能办理出按揭贷款是否构成违约，是否 需要承担责任。本院认为，支付购房款是被告方的主要合同义务，至于是一次性付款、分期付款还是银行按揭贷款则是付款方式 问题。被告方选择首付+余款银行按揭贷款方式支付，则应当对该 种付款方式能否实现予以事前判断。根据本案查明的事实，本案 交易是通过房产中介公司居间达成，原告方已经将房屋产权证书 交至中介公司，被告方在缔约前需查看房屋产权证书是不存在障 碍的。被告方因对相关政策不了解，导致缔约前未对房屋建造时 间进行审查以确定按揭贷款期限，不能认为是原告方的过错。其 次，根据被告方陈述，到银行了解情况后得知只能办理6年期的贷 款，月供要7800多。而被告方的家庭月收入只有9500元，因此不 能办出贷款。以之判断，案涉房屋不是不能办理按揭贷款，只是 贷款年限很短，对月还款数额要求较高。而双方当事人的房屋买 卖合同中只约定了50万元以银行按揭贷款方式支付，并未约定几 年、月供多少的贷款。也就是说，合同约定的付款条件并非绝对 不能实现，只是因为被告自身履行能力的问题，对于被告而言不 能实现。被告方认为其征信没有问题，如实提供了材料，其没有 过错。本院认为，履行能力不足确实很难说被告有过错，但合同 责任是严格责任，并非过错责任，当事人承担责任不以存在过错 为前提。被告方因不能办理出银行贷款致使未能支付购房款，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告在2016年3月14日向被告 发出律师函，并行使了合同解除权。被告方对解除合同也没有异 议。故原告要求确认双方的合同于2016年3月15日解除，本院予以 支持。原告根据双方合同约定，要求被告支付155000元的违约金，被告方认为违约金数额过高，要求本院予以调整。本院认为， 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应 当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度 以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡 量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三 十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据现在本市房地产行情，从双方订立合同至今，房价一直处 于上升通道之中。故对被告方提出违约金适当减少的要求，本院 予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第 九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第 一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同 法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民 事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、确认原告华秋生、赵秀菊为与被告韩旸、王曦瑶于2015年 11月28日就杭州市石灰新村14幢3单元401室房屋所签订的《杭州市房屋转让合同》于2016年3月15日解除。

二、被告韩旸、王曦瑶支付原告华秋生、赵秀菊违约金4万元，于本判决生效之日起十日内付清。

当事人自动履行上述义务的,也可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应 当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1700元，由原告华秋生、赵秀菊负担1260 元，由被告韩旸、王曦瑶负担440元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市 中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受 理费3400元（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××6 8；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期 满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

审判员 陈颖浚 

二〇一六年六月二十九日

书记员 江 晶

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