尊重的律师阁下：
请问，小孩8岁，夫妻离婚，现共有房产一套（房产证目前各50%），男方打算将其名下50%留给小孩做保障，但考虑到现在过户到小孩名下，会造成一些麻烦（赠与未成年人，首先要交契税公证费，最严重的是将来某一天该房产要再出售，那么将要交恐怖的20%个税！）。所以决定换一种方式！现请问以下方式是否有效保障？
约定小孩随女方生活，现将房产证改为女方90%，男方10%，然后离婚协议中规定房屋产权的一半归属小孩！待小孩18岁后再过户一半到小孩名下。当然期间也可能早已卖掉这房，但只要男女方都有份额，就需要双方才有权利卖，那这样是否同样能起到共同制约保护小孩吧？？？
另外，如果这样操作的话，如果男方将来出现债务，法院强制查财产，那应该也只是这10%的权限吧？无权把整套也查没或者拍卖了吧？
万分感谢律师的回复！