7月15日，深圳香江控股股份有限公司（600162.SH，以下简称“香江控股”）发布公告称，对子公司天津市森岛置业投资有限公司（以下简称“天津森岛”）进行的关联交易方案进行调整。
此前香江控股曾计划天津森岛以自有资金590万元，收购深圳大本营健康产业发展有限公司（以下简称“深圳大本营健康”）持有的天津市锦绣年华养老服务有限公司（以下简称“锦绣养老”）100%股权及天津宝坻锦绣香江医院（以下简称“锦绣医院”）。如今香江控股拟调整为直接收购锦绣医院母公司深圳大本营健康100%的股权，从而避开行政审批阻碍。
值得注意的是，此次收购的深圳大本营健康来自于香江控股股东香江集团有限公司（以下简称“香江集团”），并因此构成关联交易。根据公告显示，截至2019年3月31日，深圳大本营健康为净亏损状态，净利润为-90.8万元。
有投资者曾质疑大股东将不良资产转移给上市公司，记者就为何收购大股东的亏损项目等问题致电采访香江控股相关负责人，对方表示不方便回应。
关联交易“拖累”业绩
香江控股是上世纪90年代起步于深圳金海马家居的粤系老牌企业，创始人为刘志强、翟美卿夫妇。曾凭借“锦绣香江”和“翡翠绿洲”两大住宅品牌在广深地产界一举成名，但如今在地产业务上却疲态尽显。
2018年8月，香江控股发布公告称，旗下子公司拟收购锦绣医院、健康体检公司、锦绣养老三家健康医疗公司的100%股权，三家公司的举办方为深圳大本营健康。
香江控股方面称，收购深圳大本营健康有利于打造多元产业平台，助力上市公司地产项目的配套升级。此外，本次收购标的未来的市场前景及投资收益等方面存在不确定性。
天眼查显示，深圳大本营健康、香江集团的法定代表人均为翟美卿，与香江控股为同一实控人。公告显示，截至2019年3月31日，深圳大本营健康财务情况为：资产总额为3645.93万元，净资产为2582.62万元，营业收入为217.65万元，净利润为-90.79万元。
香江控股此前因收购大股东的亏损项目而遭到质疑。据了解，2017年底，香江控股从控股股东南方香江集团手中斥资25.02亿元，收购森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业（以下简称“天津三公司”）65%股权。2018年，这三家公司非但没有盈利，反而分别亏损了1231万元、594万元以及2931万元，将香江控股拖向业绩下滑的“泥沼”。
在近期上海证券交易所下发的问询函中指出，香江控股收购的天津三公司净资产合计为负0.41亿元，收购溢价率高达62倍。该问询函要求，基于2018年天津三公司的利润情况，以及项目所在地区的房地产政策和去化情况，说明是否存在业绩承诺难以完成的可能。
据了解，香江控股于2017年12月与控股股东南方香江集团签订《盈利补偿协议》，约定2018年～2021年，香江控股承诺森岛宝地拟实现的累计净利润为3.53亿元，森岛鸿盈拟实现的累计净利润为4.41亿元，森岛置业拟实现的累计净利润为3.76亿元，合计为11.7亿元。
受累于天津三公司的亏损，香江控股的业绩大幅下滑。年报显示，2018年香江控股实现营业收入41.35亿元，同比下降12.21%；实现净利润5.09亿元，同比减少38.93%。而其股价从2018年1月12日复牌后的3.92元高点，下跌至2.23元，市值损失达57.45亿元。
地块未开发遭问询
在近期上交所下发的问询函中，提及了香江控股拥有大量未开发的土地，要求公司说明储备土地的具体分布区域，以及目前大量土地尚未开发的具体原因及合理性。
香江控股方面表示，未开发的土地主要位于广州市番禺区。其中具体位于番禺区南村镇里仁洞村迎宾路西侧的地块已于2000年取得土地使用证，使用时间为2000年至2070年，期限为70年，建筑面积约35.08万平方米（最终以政府相关部门批复为准）。
香江控股开发的楼盘“锦绣香江花园”位于番禺区迎宾路与汉溪路交界处，紧邻长隆动物世界，楼盘开发顺序自东向西，由紫藤园、玉兰园以及山水园等多个项目组成。
据记者走访发现，上述未开发地块在锦绣香江花园小区西侧，离小区仅数百米的距离，有大片的土地仍未开发，四周用铁网围蔽起来，无人看守，铁网有被破坏的痕迹，透过铁网可以看到荒地上杂草丛生。
相关回复函指出，该地块原计划于2011年开发，时隔8年仍未开发的具体原因是，2011年广州市政府将小区内未开发的用地控制为远景居住用地。为此，自2013年开始，广州番禺锦江房地产有限公司向广州市规划及自然资源局番禺区分局申请剩余未开发用地的规划修正，目前已上报广州市规划及自然资源局番禺区分局。
近年来，香江控股的拿地力度有所减弱，主要依靠盘活现有土地资源。2018年5月，通过补缴土地出让金30.37亿元，成功获取了广州翡翠绿洲十六期优质地块，增加土地储备25.2万平方米的计容面积；通过并购天津三公司，增加土地储备的计容面积近200万平方米。
财报显示，截至2018年底，香江控股持有土地储备总建筑面积约716.29万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约75.94万平方米，在建工程建筑面积约169.45万平方米。土储主要为住宅及商业用途，以出售为主。
中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林向记者分析：“香江控股近年来一直在转型，住宅开发业务比重逐渐降低，几乎很少再去拿商业地块。实际上近几年却是住宅地产大爆发的黄金时间，目前来看，香江控股布局住宅减少是‘判断失误’。另外近两年香江控股转型商贸物流方面也承受压力，从财报等情况来看，香江控股自身经营能力是转型成效不大的内在原因。”
募投项目陷入亏损
在高溢价收购大股东资产的同时，香江控股使用募集资金进行投资的项目亦不乐观。
7月13日，香江控股发布回复上海证券交易所《关于对公司有关机构投资者调研事项的问询函》的公告，其中提及了公司投资性房地产物业以成本法计量， 2019年第一季度末投资性房地产建筑面积约105.8万平方米，公司2019年第一季度投资性房地产的账面价值合计约为32.9亿元，存在较大的潜在市场价值。
在香江控股披露的投资性房地产项目中，比较值得关注的是募投项目长沙高岭国际商贸城和南沙香江国际金融中心。
根据公开资料显示，长沙高岭国际商贸城预计从2016年到2018年共投入13.8亿元，整体投资收益率为41.24%，出售部分总销售收入可以达到27.2亿元，出租部分每年租金净流入可以达到5224万元；南沙香江国际金融中心预计从2016年到2017年共投入2.7亿元，办公楼、商业每年租金净流入分别可以达到4594万元、1038万元。
近日，记者走访位于广州市南沙区上隆岭路与金隆路交界的南沙香江国际金融中心，该项目主要推出公寓产品和写字楼产品，其中已无一手写字楼在售。现场一位中介告诉记者：“在售的公寓产品价格为18000元/平方米左右，有39～60平方米的户型，目前仍有少量一手房。”
记者在现场看到，南沙香江国际金融中心整个项目有多栋建筑，写字楼和公寓产品分开，写字楼还有不少单位等待出租，附近交通较为便利，但仍有多个工地正在施工，人流量较为稀少。
根据西南证券报告，南沙香江国际金融中心项目已竣工验收但尚未全部实现销售或出租，2018年出售及出租商铺写字楼净亏损8059万元，累计出售及出租商铺写字楼净亏损7936万元，相应工程款项亦尚未结算完毕。
募集资金投资项目中，长沙高岭商贸城建设项目包括A1-1、A1-2地块。截至2018年12月31日，A1-1地块处于临建状态，尚未开工；A1-2地块已于2017年12月竣工验收。长沙高岭商贸城建设项目已竣工验收但尚未全部出租(2018年出租商铺写字楼净亏损2319万元，项目竣工后累计净亏损2319万元)。
同策研究院首席分析师张宏伟认为：“中小房企未来应该往小而精的方向去运营，之前房企一味追求规模扩大，并不是好的出路。中小房企可以在一些重要环节，以利润为导向，放慢节奏、拉长周期，这样的话可能一个项目的盈利等于规模型房企的两三倍盈利。”
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